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專傢稱房價該跌就是要跌我們無法扭轉市場
買房 賣房 如何共贏？
從去年的8月份溫州首傳限購松綁開始至今，銅陵、南寧、無錫、杭州等多個城市，都接連傳出瞭政策松動的消息。那麼，到底是什麼樣的市場行情來催生多地為限購來"松綁"？放松限購，到底能不能扭轉多地樓市"量價齊跌"的局面？在市場和開發商的交互博弈當中，2014年新開工的700萬套的保障性的安居工程，又會讓樓市走向發生怎樣的變化？央視財經頻道主持人陳偉鴻和特約評論員國務院發展研究中心研究員吳慶、著名財經評論員劉戈共同評論。
房價下探，成交量遇冷，多地樓市調控或將松綁。開發商、購房者、地方政府是觀望，是等待，還是出手托市？保障性住房開工，廉租房開建，從供給到需求，未來的房地產調控會如何變化？
繼南寧、無錫放松樓市調控後，安徽省銅陵市政府日前出臺《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面，制定瞭一系列刺激樓市政策。有地產分析師表示，像銅陵這樣的三四線城市，本來就沒有限購，因此要激活市場就隻能采取稅費和公積金等手段。
顧雲昌(全國房地產商會聯盟執行主席)：一線二線城市和三線城市，庫存量很高，消化能力很差，影響瞭房地產的發展。為瞭防止房地產市場的大起大落，一些地方政府根據中央提出來的分類調控、雙向調控的做法，采取瞭一些所謂救市的舉措，在放開戶籍、在稅費優惠，以及公積金方面采取瞭一些行動，目的是為瞭使房地產市場保持這種平穩的發展，因為房地產市場對地方財政、對地方的經濟以及全國的經濟，都有相當大的影響。
在銅陵之前，南寧發文松綁房地產限購，這是第一份由官方正式發佈的文件。江蘇省無錫市政府則規定，5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建築面積達60平方米以上，且在該市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。
吳慶：該跌就是要跌 我們無法扭轉市場的力量
(《央視財經評論》特約評論員)汽車貸款屏東東港汽車貸款
我想最重要的調整，是購房人身份的限制。有一些城市以前是限制外地人購房，或者是要求他們有當地的身份證，或者是要求他們在當地參加社保多少年等等這些條件，我想松綁的話，是從這個地方開始松起。另一個松綁是在金融的層面。比如說以前我們政府要求金融機構增加的限制，比如比例，以及貸款的利率等在這些方面的限制，我想很可能在這個利率上做一些松動。我個人覺得，在金融方面的松動是要非常小心的。其實現在很多地方，並不是政府或者監管機構在限制金融機構給買房的人提供貸款，而是金融機構自己就意識到這個風險。在全國層面上來講，該跌的價格就是要跌的，我們做的所有的事情都沒辦法扭轉市場的力量。
在過去一段時間當中，我們的房價在相當多的城市確實是偏高瞭。我們政府在過去很多年裡調控的目標，就是想把房價給抑制住，讓它不要漲，甚至讓它跌一些。現在這個結果已經開始實現瞭，我們為什麼又很擔心？漲也擔心，跌也擔心，好像就沒有安心的時候。
劉戈：限購政策松開以後 市場會失去活力
(《央視財經評論》評論員)
我們看一下最近幾個城市的出臺的一些政策，有兩類，有一類我們可以把它叫做松綁。比如南寧的政策，以前是綁著的，必須是本地戶口才能買兩套，現在周邊的一些城市，都可以到南寧買房子，所以這叫松綁。另外，我們再看銅陵的政策，比如說落戶口的政策，公積金貸款條件放寬，還有其他的一些條件，這些不能用松綁來解釋，它已經是一個刺激計劃瞭。在2008年年底的時候，杭州有24條，寧波有26條，也就是說地方政府他能夠想到的，他能夠做出來決定的這樣一些政策，現在像銅陵這個地方，已經開始拿出來瞭。在這之後，我們就說到和金融相關瞭，現在我們看還沒有。因為像銀行，像整個信貸的政策，這不是各個地方政府能夠把握的。
紅火，就是看你現在是一個什麼樣的身體，如果你是一個精力充沛的小夥子，松瞭綁以後，可能一下子就會反彈，會活力十足。如果你本身已經是半身不遂瞭，那松綁以後，不會對你產生一個什麼樣的影響。現在地方政府做瞭第一步和第二步，有這樣的嘗試，我相信很多像銅陵的三四線的城市，會積極的跟進。可能也會有一些原來限購的二三線城市，逐漸的取消限購。我覺得如果松開以後，不能說是半身不遂，至少已經失去活力，因為它本身的市場的變化，帶來市場的一個下行，而不是因為一個新的政策。
吳慶：價格讓市場去決定 成交量才是個關鍵問題
(《央視財經評論》特約評論員)
我理解的目標，就說未來的這個市場既要給買房的人帶來希望，又要給開發商帶來希望，同時地方政府也得到他應得的那一分子。現階段我們討論問題的時候有一個差別。就是我們太多的去關註房價，而我們太少的去關註成交量。我們要想讓這個市場良性的運轉，價格是多少重要嗎？不重要。價格讓市場去決定，但是它成交多少的數量，這是個關鍵問題。
我們要看房地產市場一個重要的信號，就是它能不能要有足夠的成交量。價格的變化，它更多的是受制於需求的影響。在短期來看，房地產這種供給，它變化比較小，它的價格變化更多的是受需求的影響。當需求大的時候，交易量就大，交易量大的時候，價格就上去瞭。我們抑制瞭價格的上漲，短期來說抑制瞭價格的上漲。但是我們抑制瞭價格上漲的速度，我們沒有抑制住價格上漲的預期。而現在價格上漲的預期已經改變瞭，在這個時候我們就不再需要那些限制交易的那些工具瞭，我們把那些工具給拿掉，我們讓住房市場活躍起來，一個活躍的市場，那就是我們想要的。
劉戈：一個比較健康的市場是量上來瞭 而價格沒上來
(《央視財經評論》評論員)
過去幾年的數據表明，我們的交易的房屋的面積和價格是密切相關的。從2009年的3月份開始，一直到今年3月份。我們的銷售面積和銷售額，整個波動的變化規律是差不多的。但是銷售額的漲幅比銷售面積的漲幅要大，那麼這一塊兒實際上就是房價的漲幅。就是說當你交易的數量、面積增大瞭以後，它的交易的價格也在增大。至少目前來說，我們看到瞭這樣的趨勢。那麼現在交易額在下滑。這一回是由於限購政策和其他的一些政策直接導致的下滑，交易面積的這樣的一個下滑。現在它由於沒有什麼新的政策出臺，它就已經下滑瞭，而且現在面積下滑下來，那麼接著按照這五年來的規律，那它的價格肯定也會下滑。
其實我們一直期望，能夠產生這樣的一個局面，就是說它的量上來瞭，價格沒有上來，這是相對健康的一個狀態。但是最近幾年，我們沒有看到這個狀態，也許我們調控的目標，就是能夠達到這樣的一個狀態，一個比較健康的市場，量上來瞭，價格沒上來。
劉戈：房價下行是對地方政府的一大挑戰
(《央視財經評論》評論員)
現在總體上來說，它是看到瞭這樣的一個趨勢。原來大傢認為的房地產市場的價格會下行，那個現在大傢達成共識瞭。在目前這樣的一個狀態下，我們的政府因為以前為瞭限制房價的過快增長，有很多的政策。那麼這些政策哪一些留著，哪一些需要撤出？那麼這個時候需要有一個判斷。那麼這些判斷的話，會決定之後樓市的走勢。
對其實各個城市的地方政府，我們現在看到一些不同的選擇。現在有些城市比較著急，所以松綁、救市有這樣的一些政策推出。另外一些地方，我們看到他在做另外一個事情。比如說他在做保障房建設的規劃，在做資金的籌集，包括雲南、重慶，我都看到瞭一些很具體的數字。也就是說他今年要改造多少房，這樣在另外一個方面，如果房地產是一段時間裡下行，那麼會導致比如說建築材料，比如說就業，那麼導致這樣一些因素的變化。這個時候如果我有這樣的一些準備，有這樣的一些基礎設施的建設，棚戶區的改造，那麼在一定程度上會彌補由於房地產的下行所帶來的一些影響。
對於地方政府來說，提出瞭非常大的一個挑戰，也就是說當你的收入大幅度減少瞭以後，那麼你原來的行為方式，原來的那些計劃，原來的這些民生項目，原來的政府運行的方式，都提出來一個大的挑戰。這才恰恰是房地產如果下行瞭以後，對整個政策，對於政府運行產生的影響。
吳慶：房價需要有一次下跌 政府不要為瞭保房價而花太大精力
(《央視財經評論》特約評論員)
我想做幾個判斷。第一個判斷，這種市場的價格的變化，有漲有跌，這是很正常的事情，我們的房價需要有一次下跌。我們現在就是說不清楚的就它什麼時候開始下跌的，我想外資的同行，以及我們國內的金融猜測的就是一個時間點的問題。第二點，我們也不要太擔心房價的下跌，我們的政府不要為瞭保住房價，去花太大的精力。我們有能力再做一次4萬億這樣的經濟刺激，但是這種刺激我們最好是沒有，不要再去這麼操作。第三點，既然我們政府不去做這樣大規模的救市，那麼房地產的價格也不會再像2009年、2010年那樣，經過一輪下跌以後，重現來一次瘋狂的上漲。
我們住房的投資者也不要抱有任何的這種幻想，將來的住房市場可能在經歷瞭一輪大的上漲以後，來一次比較大的下跌，然後它尋找到它應該在的位置，然後長期的，相對來說固定在一個比較穩定的價位上，這是我們期望達到的。
台中龍井汽車貸款 吳慶：700萬套保障房對住房市場也有間接影響
(《央視財經評論》特約評論員)
2014年，住建部計劃開工的保障安居的工程房大概有700萬套，這件事情對我們的住房市場也有一個間接的影響。我們在過去幾年裡，我們的住房市場實際上形成瞭一種雙軌制，有比較貴的商品房，那麼也有比較低廉的各種保障房。那麼將來我們的這種趨勢，我認為我們還要追求一個政策目標，就是要把這兩股還是要盡可能的合一。但是低的保障房還是要有，但是這種保障房不是用來出售的，它以很低的價格提供給這些買不起房的人，讓他們來租住。
此外，就是房地產的蕭條，對於上遊的產業的這種影響非常大。那麼我們的棚戶區改造，在房地產總量供給增加不大的情況下，能夠保住這種上遊產業鏈的更小一些的影響，讓他們活得更好一點兒，這是非常重要的一件事情。第二件事情，當然它也提升我們的城市水平，這種工程做的時候，它也會帶動一些基礎設施的投資，這對於城市也有很大的一個提升。這種做法實際上，它已經類似於我們經濟刺激計劃的一部分。我們政府，財政花一些錢來保住我們的增長。
錢軍：現在房地產的價格還沒真的下降 銀行不能夠放松貸款
(上海交通大學 上海高級金融大學金融學教授 《央視財經評論》特約評論員)
我們國傢現在住房裡面一個很大的問題，尤其是在很多大中城市，就是比較低價、比較便宜的這種房子還是很缺的。我覺得700萬在全國來講，這個數字不是很大，而且它是分散在很多地方。如果執行得比較好，不應該對我們現在比較擔心的很多地方的商品房市場，造成很大的沖擊。低價的房子跟大量的商品房，服務的居民也是不一樣的，不會太大的影響這些城市裡的商品房的房地產市場。我覺得，房地產現在的波動其實還沒有開始價格真的下降，這種波動是正常的，應該是市場行為，尤其是不能夠銀行放松貸款。
(《央視財經評論》欄目播出時間：周一至周五21：55-22：25)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-08/07564122839.shtml
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