房貸新政後北京樓市現微妙變化 樓盤蓄客量回升
新浪樂居訊(記者 邱瑟)9月30日房貸新政下發和北京市調整普通住宅標準兩大利好面市近兩周時間，北京樓市已經出現微妙變化，部分買房人結束觀望，開盤項目蓄客量較之前有一定回升。
新浪樂居實地探盤瞭解到，黃金周後的首個周末，北京有房山和昌平兩個項目開盤，其中房山的首開熙悅山瀾庭推出最後一棟樓84套房源，由於蓄客較足有200多組，最終開盤約一個小時就僅剩1套99平的最大戶型。
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2比1
久違的2倍蓄客量
2014年北京樓市水溫趨冷信號首先來自於多數樓盤蓄客量的減少。
從3月份開始，去年底熱銷樓盤1:5的房源蓄客比已經幾乎絕跡於市場，開盤項目能有超過2倍於推售房源的蓄客量已經實屬難得，及至2、3季度，市場情況進一步急轉直下，當時平價小量推盤搶跑的項目比比皆是，很多項目開盤采取順銷的方式，即使集中開盤，房源蓄客比一般也維持在1:1左右。
房貸新政和普宅標準調整兩大利好出臺近兩周之後，購房人預期開始出現瞭細微的變化，從10月12日開盤的首開熙悅山瀾庭項目看來，出現瞭久違的超兩倍於房源數量的蓄客情況，雖為個案，但有一定的信號意義。
首開熙悅山瀾庭項目本期開盤將熱銷早在開發商的預期之中。在其開盤的前一天，記者收到瞭某網站的促銷電話，推介一些北京近期即將開盤或者在售的項目。當記者主動咨詢熙悅山項目情況時，該推介人員表示如果沒有提前排卡是"買不到瞭"，因為這個項目不到100套房源，有效蓄客已經有200多組。
該推介人員所言非虛。10月12日，記者在項目開盤現場看到，首開熙悅山瀾庭本期推出的最後1棟樓4號樓84套房源，開盤約一個小時時間就僅剩1套98平米的最大戶型。而項目在開盤前夕對外釋放的開盤優惠也有所收窄，開盤現場成交均價在21500元/平米左右，沒有看到之前宣傳的"起價19000元/平米"的房源，同時"1萬抵5萬"的優惠也改成瞭"1萬抵3萬"。
不過，和臨近的幾個項目如萬科長陽半島、建邦華庭 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等相比，首開熙悅山瀾庭本期開盤房源也具有價格和產品差異優勢，熙悅山瀾庭本期開盤主力戶型為84平米兩居、88平米三居和99平米三居，長陽半島、建邦華庭已經僅剩100多平以上的大戶型在售，而且是精裝修交付，均價已經分別達到26000元/平米和24000元/平米。對於剛需客戶來說，這幾乎是入住該區域的最後機會。
當然，"9•30"政策因素也是促使購房人出手的主要原因之一，開盤現場一位買房人告訴樂居記者，因為要買房結婚，今年一直都在關註房產新聞，專傢說信貸收緊是導致今年樓市冷淡主因，房貸新政下發害怕樓市要回暖，所以權衡之下最終選擇出手。
4季度樓市或出現翹尾
二手房市場對新政的反應比新房要迅速得多。
剔除北京雙井區域樂成公館一套二手房一夜猛漲70萬這種極端案例，根據偉業我愛我傢市場研究院監測，市場微觀的供求層面和買賣雙方的情緒已經出現微妙變化，10月中上旬，北京二手房市場新增房源比9月同期增長瞭19.6%，近兩成；市場新增客源比9月同期增長瞭9.4%，近一成，其中，10月8、9、10日三個正常工作日，北京二手房市場的日均看房量比9月份日均看房量上漲瞭21.1%。此外，新政出臺後業主議價意願降低，實際成交均價止跌企穩。
基於市場對政策的短期反饋，多傢分析機構相關研究人員判斷4季度北京樓市將回暖復蘇，成交量將出現翹尾行情，但價格會趨穩。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，綜合現階段北京樓市的供需情況及新政起效所需的影響因素來看，四季度北京樓市有望迎來交易量的進一步復蘇，但量價出現大幅上漲的可能性不大。原因有二，首先依然有價格較低的自住房源鎖定相當數量的剛需客戶，此外房貸新政在各銀行實際執行的力度和情況仍需觀察。
亞豪統計機構分析報告指出，4季度的三個月裡，北京將迎來難得的抄底時機。開發商會借政策東風擴大銷售戰果，因此短期內不僅不會提價，反而會繼續大力促銷、去化庫存，在市場表現真正好轉之後，才會逐步漲價提升利潤，同時為2013年高價摘得的地塊解套。
"與其坐而感傷曾經沒把握住的資產升值大潮，不如起而行之趟趟水。"亞豪統計機構分析報告顯示。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-13/07412941219.shtml
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